特立独行的苏州楼市，将向何处去？
多少要费点劲，才能把自己保持在理性的轨道上。
——王小波《一只特立独行的猪》
最近在网上看到一则言论，说苏州是长三角最不合群的城市。
去年整个楼市的热度，长三角城市中，几乎也只有苏州毫无动静。
近几年苏州涉宅地块溢价率始终在15%以下，成交楼板价不足1.4万元/㎡。就在刚过去的两集中土拍，苏州土地价格依旧维稳。再看新房均价，也是持续维稳，偶有结构化调整而已。市场没有过热，也不至于过冷，局部分化明显。
而看看周边的长三角其他城市，从去年涨到今年还未罢休的合肥；倒挂严重且中签率极地的杭州，八成首付才能抢到新房的南京，以及至今还热度不菲的苏北城市徐州、盐城……
个个动静都足以盖过苏州，唯有苏州，却是“任尔东西南北风，咬定青山不放松”。
苏州，成为长三角一座特立独行的城市。
但是，苏州的基本面是非常好的，无论是人口密度、年龄结构，还是2万亿的经济基数，苏州的整体基本面实在是太好了，这座城市的活力、发展前景，都可以说“完美”。
从面积上来看，苏州城市骨架大，未来的苏州可以容纳更多的人口，以及发展腹地。且在区位上来看，苏州离国际大都市上海很近。
从产业来看，苏州是制造业非常发达的城市，以电子信息、装备制造、冶金、纺织、化工和轻工业为主。
苏州也积极布局新型产业，生物医药、医疗器械、航空航天、金融教育等一系列高端制造业和第三产业，尤其在新书记来了之后，苏州成为资源大户。
再来看城市人口和GDP。
苏州以1274.8万人口的总量占据江苏榜首，从增长比例来看，苏州十年增长了21.81%。
苏州的GDP常年位居江苏省第一，在全国范围来看，2020年苏州的GDP位列全国第六。
从2020年全国人均GDP来看，苏州以15.82万元位列第四，高于深圳和上海。
特立独行的苏州，正在以自己的一点点努力，让这座城市保持在理性的轨道上逐步向前。
苏州的调控强度，在全国都是首屈一指。
自从苏州经历了2016年-2019年中间几轮市场之后，出台了史上最严厉的“724”新政。
新房限购三套，非本地户口买房需要3年内连续2年社保，且限购1套；新房限售三年，二手房限售五年。
苏州只要入场就要等待5年。这样的力度，在全国也只有青岛可以一战，要知道，深圳现在也只限售3年。
此外，首付比例高，首套首贷3成，这在全国都是一样，但是2套贷款还清5成，未还清首付比例高达8成。
8成首付比例，这个门槛几乎能吊打全国所有城市，连以杠杆把控严格著称的北京，二套普通住宅也只需要6成，只是非普通住宅才需要8成。
此外，贷款利率也不低，近期加息潮来袭，苏州房贷利率更是再上调，这一条条金融管制叠加在一起，不得不让苏州楼市在长三角城市群中不那么闪亮。
新房价格方面，1字头的新盘只剩非常偏远的板块了，比如太湖度假区、吴江南部乡镇等，比如望亭，都已经远到和无锡接壤了。而像古城核心区、园区、新区比较中心位置的新房，不但价格高，而且还一房难求。
在行政级别上，苏州仅仅只是一个地级市，但是政治站位却很高，早早的调控到位，比杭州，南京严很多；现在苏州市场断档明显，园区核心区、新区狮山区域新房房价一骑绝尘，其他几大新城也基本都是限价三万。
苏州的房价差一直没有被拉开，比如3万的单价，在市场上可选择的很多，购房者面对这样的市场，优中选优，自然势在必行。
这最终会让苏州市场成为价值与价格的博弈。
老生常谈一句：人口，是楼市的基石。
而人口密度是能真正决定楼市的变化，七普数据显示苏州人口密度位列全国第2，那么楼市空间可想而知。
苏州的城市价值自然毋庸置疑，长线来看城市综合发展，有房票还是值得入场的，目前主要是政策管控紧，门槛高。
提起未来，肯定要谈及苏州这几大新城，科技城、高铁新城、吴中太湖新城、吴江太湖新城、太湖科学城、高贸新城......这也是许多人最为关注的板块，强大的预期，是基于价值投资的第一要素。
太湖科学城：规划+南大附属学校
吴中太湖新城：高大上的规划+华中师范附属学校
高贸新城：自贸区+星海教育集团
科技城=有规划+名校
高铁新城=有规划+名校
吴江太湖新城=有规划+名校
在预期当道，学区为王的楼市取向里，这几大新城的标配真的是符合一切投资取向。
但还是要重点阐明一点，名校挂牌固然重要，然产业才是决定板块未来的天花板，研究产业的力度，才是最正确的姿势。
再者未来看苏州，我们不能仅局限于市区，都市圈概念、长三角一体化、沪苏同城化下，我们似乎更应该看苏州大市。
苏州大市的本质是什么？
有人说：苏州大市的格局，就像是苏州市区的plus增强版。笔者觉得形容的很贴切。
苏州四县市个个都实力超然，常年上榜百强县名单，且昆山市连续17年位列榜首。在县域经济大火的如今，你很难不认真关注下这四县市对苏州未来市场的格局影响。
在2021年中央一号文件中，“县域”一词共出现11次，其中明确提到，“构建新发展格局，潜力后劲在‘三农’，迫切需要扩大农村需求，畅通城乡经济循环”。
昆山的台资，太仓的德企，常熟的汽车纺织，张家港的钢贸以及各种与之配套的大小产业，与市区产业之间已经形成你中有我，我中有你的高度的产业和经济互补生态链。
如今，各个县市之间高铁联通，且与市区连接的地铁也已有规划，未来的县域轨道交通也将最大程度强化城市群间的联系和向心力。
相互独立又更要互相协作，终将形成一个高度协作化城市群。
苏州以外的市场波涛涌动，苏州从地价到房价依旧波澜不惊，但这种平稳随着外部市场环境的变化，未来也存在打破的可能，在改变到来之前的当下，无疑是购房者上车的好时机。
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